Yabancı uyruklu bir kişi Antalya'da ya da İstanbul'da ev satın alıp bunu faizsiz finanse edebilir; ancak şartlar Türkiye'de yaşayan birine göre daha sıkıdır. Kuveyt Türk'ün Gurbetten Sılaya Gayrimenkul Finansmanı, yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına ve Türkiye'nin karşılıklılık listesindeki ülkelerin vatandaşlarına açıktır; lira veya döviz cinsinden, ekspertiz değerinin en fazla yüzde 50'sine kadar, yüzde 0.5 tahsis ücretiyle ve 3 ila 10 günde sonuçlanır. Emlak Katılım'ın Memlekette Konut Finansmanı ekspertiz değerinin yüzde 80'ine ulaşır, ancak yalnızca yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarına yöneliktir. Albaraka Türk, Türkiye Finans ve Vakıf Katılım 120 aylık ürünlerini ve BDDK kredi/değer sınırlarını yayımlıyor, ancak yabancılara ilişkin bir politika yayımlamıyor; bu nedenle yalnızca teklif alınarak öğrenilebilir. Hangi banka olursa olsun, önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) kuralları satın almanıza izin verilip verilmediğini belirler.
Faizsiz seçenekleri karşılaştırmaya hazır mısınız?
Yabancı Türkiye'de mülk satın alabilir mi? TKGM kuralları
TKGM'nin yabancı yatırımcı portalı Your Key Türkiye yasal sınırları ortaya koyuyor. Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmek yalnızca Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülkelerin vatandaşlarına açıktır; bu kişiler yasal kısıtlamalar dahilinde konut, iş yeri, arsa ve tarla dahil her türlü taşınmazı satın alabilir. Yabancı bir gerçek kişi ülke genelinde en fazla otuz hektar taşınmaza sahip olabilir. Yabancı gerçek kişiler toplamda herhangi bir ilçenin özel mülkiyetteki yüzölçümünün yüzde onundan fazlasına sahip olamaz. Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içindeki taşınmazlar edinilemez; TKGM bu bölgelerin tapu kayıtlarındaki işlenmesinin 81 ilin tamamında tamamlandığını belirtiyor. Özel güvenlik bölgesindeki taşınmaz için valinin izni gerekir. Yapılaşmamış arsa satın alan yabancı, iki yıl içinde ilgili bakanlığa bir proje sunmak zorundadır; aksi halde arsa tasfiyeye tabi olur.
Portal evrak listesini de veriyor: gerekirse tercümesiyle birlikte pasaport veya ulusal kimlik, bir fotoğraflı ve imzalı kimlik beyan formu, sizin adınıza biri işlem yapacaksa vekâletname, her bina için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, yabancı kimlik numarası (yoksa tapu müdürlüğünde verilir; göç sisteminden yanıt alınamazsa vergi numarası), banka onaylı havale dekontları ve taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa bölge adliye komisyonunca yetkilendirilmiş yeminli tercüman. Yabancı bir gerçek kişiye yapılacak satışta banka ayrıca Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi uyarınca satış bedeli için bir döviz alım belgesi olan Döviz Alım Belgesi düzenlemeli ve bunu KEP ile tapu müdürlüğüne göndermelidir. TKGM, olağan yabancı alımlarda zorunlu ekspertiz raporunu kaldırmıştır; rapor yalnızca yatırım yoluyla vatandaşlıkta kalmıştır ve orada Tutar Tespit Belgesi 400,000 ABD doları asgari tutarı doğrular.
1 Ocak 2020'den beri satış, taşınmazın bulunduğu müdürlükte değil, herhangi bir tapu müdürlüğünde tamamlanabiliyor. TKGM'nin Berlin başkonsolosluk ofisi Almanya'daki bir kişinin alımını seyahat etmeden işleme alabiliyor; on ülkede on iki konsolosluk ofisi daha duyurulmuş durumda. Web-Tapu, yabancı kimlik numarası ve e-Devlet şifresi olan bir yabancının çevrimiçi başvuru yapmasına ve vekil yetkilendirmesine olanak tanır. Helal konut finansmanı rehberimiz Türkiye'de yaşayan bir alıcıyı varsayar; aşağıdaki bölümler, yaşamayan biri için değişen kısımlardır. Konut finansmanı sayfamızda bankalar listelenmiştir.
Hangi katılım bankaları yabancılara finansman veriyor, hangi şartlarla?
| Banka | Yabancı uyruklulara finansman veriyor mu? | Ürün ve üst sınır | Para birimi | Bankanın belirttiği belgeler | İkamet şartı |
|---|---|---|---|---|---|
| Kuveyt Türk | Evet, karşılıklılık listesindeki ülkelerin vatandaşları ve yurt dışındaki Türk vatandaşları | Gurbetten Sılaya Gayrimenkul Finansmanı; ekspertiz değerinin en fazla %50'si; siz, eşiniz veya reşit olmayan çocuklarınızın zaten evi varsa %75 düşüş | TL veya döviz | Sayfada belirtilmemiş; şubeden başvuru; 3 ila 10 gün | Belirtilmemiş; şube karar verir |
| Emlak Katılım | Hayır; yalnızca yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları | Memlekette Konut Finansmanı; ekspertiz değerinin en fazla %80'i; TL 120 aya kadar, USD veya EUR 60 aya kadar | TL, USD veya EUR; döviz yalnızca resmî geliri dövizle ise | İşveren referans mektubu, yurt dışı adres belgesi, son 3 aylık maaş dökümleri; hepsi yeminli tercümanca çevrilmiş ve noter onaylı | Yurt dışında ikamet etmek zorunlu |
| Türkiye Finans | Belirtilmemiş; yalnızca teklif alınarak öğrenilir | Konut Finansmanı; 120 ay; BDDK LTV tablosu yayımlanmış | TL | Kimlik, gelir belgesi, taşınmazın tapusu ve iskân belgesi | Belirtilmemiş |
| Albaraka Türk | Belirtilmemiş; yalnızca teklif alınarak öğrenilir | Konut Finansmanı; 120 ay; BDDK LTV tablosu yayımlanmış | TL | Yabancılara özel değil | Belirtilmemiş |
| Vakıf Katılım | Belirtilmemiş; yalnızca teklif alınarak öğrenilir | Konut Finansmanı; 120 ay; KKDF ve BSMV istisnası belirtilmiş | TL | Kimlik, gelir belgesi, en fazla 2 aylık fatura | Belirtilmemiş |
Soruya doğrudan yanıt veren tek banka Kuveyt Türk. Konut finansmanı SSS bölümünde "yabancılar konut finansmanından yararlanabilir mi" diye soruluyor ve yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarının Gurbetten Sılaya'dan yararlanabileceği, karşılıklılık listesindeki ülkelerin vatandaşlarının da aynı üründen yararlanabileceği belirtiliyor. Ürün sayfası, bunu döviz geliri olan yurt dışında yaşayanlar için özel şartlı bir konut finansmanı olarak tanımlıyor; hem lira hem döviz cinsinden kullanılabiliyor ve finanse edilebilir tutar ekspertiz değerine, konutun yeni mi ikinci el mi olduğuna ve enerji sınıfına göre değişiyor. Ekspertiz değerinin yüzde 50'si üst sınırı açıkça yazılıdır; başvuran hanenin zaten bir evi varsa uygulanan yüzde 75'lik düşüş de öyle. Emlak Katılım yüzde 80 ile daha cömert, ancak ürünü yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarıyla sınırlıyor; dolayısıyla Türk vatandaşlığı olmayan bir İngiliz ya da Alman pasaport sahibi kapsam dışında kalıyor. Diğer üç banka şubede başvuruyu değerlendirebilir; sayfalarında evet ya da hayır diyen bir ifade yok.
BDDK kredi/değer sınırları ve yurt dışında yaşayan biri için neden daha çok zorladığı
Her Türk bankası konut finansmanında aynı BDDK sınırlarını uygular; Türkiye Finans ve Albaraka Türk bunları yayımlıyor. İlk konutta azami finansman, değeri 5 milyon TL veya altında olan A ya da B enerji sınıfı konut için ekspertiz değerinin yüzde 90'ıdır; değer 7 milyon, 10 milyon, 20 milyon ve 20 milyon TL üzerine çıktıkça yüzde 80, yüzde 70, yüzde 50 ve yüzde 40'a düşer; daha düşük enerji sınıfları her basamakta 10 ila 20 puan daha az alır. Başvuran, eşi veya reşit olmayan çocuklarının zaten bir evi varsa sınırlar dörtte birine iner: 5 milyon TL altındaki A veya B sınıfı konut için yüzde 22.5, 20 milyonun üzerinde yüzde 10. BDDK finansman sınırları açıklamamızda tabloların tamamı yer alıyor.
Yabancı alıcı için bağlayıcı kısıt genellikle bu sınırlar değildir. Kuveyt Türk'ün yüzde 50 üst sınırı, her değerde ilk konut için geçerli yüzde 90 sınırının altında kalır; bu yüzden peşinatı satış bedelinin değil, ekspertiz değerinin en az yarısı olarak planlamalısınız ve tatil bölgelerinde ekspertiz değeri çoğu zaman istenen fiyatın altında çıkar. Yüzde 75'lik düşüş, haneniz adına Türkiye'nin herhangi bir yerinde kayıtlı bir ev için geçerlidir ve banka bunu soracaktır. Banka döviz cinsinden finansman verdiğinde vade de pratikte kısalır: Emlak Katılım'ın ürünü USD ve EUR finansmanı 60 ayla sınırlarken lirada 120 aya izin verir; Kuveyt Türk vadeyi şubeye bırakır. 10 milyon TL ekspertiz değerinde yüzde 50 ve 60 ay vadeli bir finansman, 5 milyon TL'yi finanse edip beş yılda ödemek demektir; bu, Türkiye'de yaşayan birinin yüzde 90 ve 120 aylık planından çok farklı bir taksit çıkarır.
Lira mı döviz mi, döviz geliri nasıl değerlendirilir?
Türkiye'de döviz cinsinden tüketici finansmanı yalnızca geliri dövizle olanlara açıktır; Emlak Katılım sayfası kuralı kendi ifadesiyle belirtiyor ve USD veya EUR finansmana yalnızca başvuranın resmî geliri dövizle ise izin veriyor. Kuveyt Türk'ün Gurbetten Sılaya ürünü aynı profil için tasarlanmış ve iki para birimini de sunuyor. Banka gelirin kaynağında belgelenmesini isteyecektir: Emlak Katılım işveren referans mektubu, yurt dışındaki ikamet adresinizi gösteren bir belge ve son üç aylık maaş hesap dökümünü sayıyor; yabancı dildeki her belge Türkiye'de yeminli tercümanca Türkçeye çevrilmeli ve noterce onaylanmalı. Sayfasında yazmasa bile bir Türk bankasından aynı belgeleri beklemelisiniz.
Para birimini seçmek bir fıkıh kararı değil, bir risk kararıdır. Euro cinsinden bir murabaha, taksitlerinizi kazandığınız para biriminde sabitler; bu, geri ödemeden kur riskini kaldırır ama bankanın kâr marjının daha kısa bir vadeye, genellikle 60 aya göre fiyatlandığı anlamına gelir. Lira murabahası 120 aya kadar uzar ve evin fiyatıyla uyumludur, ancak euro maaşınızla her ay alabildiğiniz lira miktarı değişir. Türkiye Finans'ın 16 Eylül 2026'da yayımlanan lira tablosunda, sigortalı ilk konut alıcısı için 120 ay vadede aylık kâr oranı yüzde 2.88, tahsis ücreti yüzde 0.50, aylık toplam maliyet yüzde 3.70 ve yıllık toplam maliyet yüzde 54.72 idi; sigortasız seçenek aylık yüzde 3.34 ve yıllık yüzde 64.99 olup zaten evi olan alıcı aylık yüzde 4.23 toplam maliyet ödüyordu. Bunlar Türkiye'de yaşayanlara yönelik lira rakamlarıdır ve yayımlanmış tek referanstır; döviz teklifi nominal olarak daha düşük olacaktır ve yazılı olarak istenmelidir. En iyi helal konut finansmanı sıralaması yalnızca bir bankanın neden oran yayımladığını açıklıyor.
Bütçelenmesi gereken tek seferlik masraflar ve her birinin nerede belirlendiği
- Tapu harcı ve tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti: TKGM'nin satış şablonu, belgeleriniz kabul edildikten sonra tutarların size SMS ile bildirildiğini ve ödemenin imza randevusunu tetiklediğini söylüyor; alıntılanan bir yüzdeye güvenmek yerine güncel oranları tapu müdürlüğünden veya avukatınızdan sorun.
- Ekspertiz: tapu müdürlüğünde olağan bir yabancı alımı için artık zorunlu değil, ancak her banka finansmandan önce kendi SPK lisanslı ekspertizini şart koşuyor; Türkiye Finans ücretin ekspertiz firmasının bankaya kestiği tutar olduğunu ve size yansıtıldığını belirtiyor.
- İpotek tesisi: banka, finansman kapanana kadar ipotek tesis eder; Kuveyt Türk'ün hesaplayıcısı ekspertiz ücretinin yanında bir ipotek tesis bedeli de gösteriyor; Türkiye Finans tutarın tesis yapan firmanın faturası olduğunu söylüyor.
- Tahsis ücreti: Kuveyt Türk ve Türkiye Finans'ta finanse edilen tutarın yüzde 0.5'i, peşin alınır; bu, konut finansmanında yasal azami tutardır.
- DASK: zorunlu deprem sigortası, satış tescil edilmeden önce TKGM tarafından her bina için, vade boyunca da banka tarafından aranır; DASK ve konut sigortası karşılaştırmamız her birinin neyi kapsadığını açıklıyor.
- Yeminli tercüman ve noter: Türkçe bilmiyorsanız tapu müdürlüğünde ve bankanın istediği gelir belgelerinin noter onaylı çevirileri için gerekir; ücretler sayfa ve oturum başına olup noter tarifesiyle belirlenir.
- Döviz alım belgesi: banka satış bedelini çevirir ve Döviz Alım Belgesi'ni düzenler; maliyet çevrimdeki kur farkıdır, bu yüzden bankanın kurunu o günkü piyasa kuruyla karşılaştırın.
Antalya ve İstanbul: piyasaya göre ne değişiyor?
Yabancı alıcı aramalarının çoğunu oluşturan bu iki şehir bankada farklı davranır. Antalya'da ve Akdeniz kıyısında yabancılara satılan konutların büyük bölümü projelerdeki yeni yapılardır ve yüzde 50 üst sınırı, müteahhidin fiyatına değil bankanın yaptırdığı ekspertiz değerine uygulanır. Müteahhit kendi taksit planını sunuyorsa bunu Diyanet'in kuralları çerçevesinde bir vade farkı satışı olarak değerlendirip karşılaştırın: toplam tutar imzada sabitleniyorsa caizdir ve kısa süre için çoğu zaman banka finansmanından ucuzdur. İstanbul'da stok daha karışıktır, ikinci el daireler yaygındır ve herhangi bir katılım bankasının finanse edebilmesi için taşınmazın iskânı olmalı ve mesken olarak kayıtlı olmalıdır; Kuveyt Türk'ün SSS bölümü bu şartları sayıyor ve yıkım kararı olan ya da ruhsatsız değişiklik yapılmış binaları kapsam dışı bırakıyor.
Her iki şehir de yüzde on yabancı mülkiyet sınırına teorik olarak ulaşılabilecek ilçeleri içerir ve tapu müdürlüğü bunu satış anında kontrol eder; TKGM'nin İngilizce sunduğu Parsel Sorgu uygulaması, kapora vermeden önce parselin kayıtlı durumunu, askerî bölge işaretleri dahil, kontrol etmenizi sağlar. Konut finansmanı sayfamızın altındaki Akdeniz ve Marmara bölge sayfalarımız her şehirdeki katılım bankası şubelerini listeler. Hangi şehir olursa olsun, önce katılım bankası hesabını açın; çünkü finansman, döviz belgesi ve DASK poliçesi bu hesap üzerinden yürür; yabancıların katılım hesabı açması rehberimiz kimlik ve vergi numarası adımlarını ele alıyor.
Karar: şimdi murabaha mı, yoksa biriktirip peşin mi?
Yurt dışındaki bir Türk vatandaşıysanız ya da belgelenmiş döviz geliri olan karşılıklılık listesindeki bir ülkenin vatandaşıysanız, ekspertiz değerinin en az yarısını ve tek seferlik masrafları nakit karşılayabiliyorsanız ve eve on yıl değil bir sezon içinde sahip olmak istiyorsanız katılım bankası murabahasını tercih edin. Yabancı uyruklulara yazılı olarak evet diyen tek banka Kuveyt Türk; oradan başlayın, Türkiye Finans, Albaraka Türk ve Vakıf Katılım'ı şube görüşmeleri olarak değerlendirin. Her birinden seçtiğiniz para biriminde toplam geri ödemeyi, vadeyi, tahsis ücretini ve ipotek ile ekspertiz maliyetlerini gösteren sözleşme öncesi bilgi formunu isteyin ve aylık oranları değil toplamları karşılaştırın. Bir bankanın size ulaşmasını istiyorsanız eşleştirme hizmetimiz talebi yönlendirir.
Gelirinizi bir Türk bankasının standardında belgeleyemiyorsanız, yüzde 50 üst sınırı 60 ay boyunca taşıyamayacağınız bir taksit bırakıyorsa ya da taşınmaz hiçbir bankanın finanse etmeyeceği bir arsa veya ruhsatsız bir yapıysa peşin ödeyin ya da önce biriktirin. BDDK lisanslı bir şirket üzerinden tasarruf finansman yolu prensipte yabancılara açıktır, ancak Diyanet'in şartları ve teslim zamanlaması ayrıca incelenmelidir. Hangi yolu seçerseniz seçin DASK poliçenizi yaptırın, parseli bölge kısıtlamaları açısından kontrol ettirin ve alımın kendisi de çalışmak istediğiniz sistemin içinde kalsın diye Döviz Alım Belgesi işlemini bir katılım bankasında yapın. Bilgiler 16 Eylül 2026'da yourkeyturkiye.gov.tr, kuveytturk.com.tr, emlakkatilim.com.tr, turkiyefinans.com.tr, albaraka.com.tr, vakifkatilim.com.tr adreslerinden doğrulanmıştır.
Sık sorulan sorular
Yabancı Türkiye'de helal konut finansmanı alabilir mi?
Evet, şartlarla. Kuveyt Türk'ün Gurbetten Sılaya Gayrimenkul Finansmanı, yurt dışındaki Türk vatandaşlarının yanı sıra Türkiye'nin karşılıklılık listesindeki ülkelerin vatandaşlarına da açıktır; lira veya döviz cinsinden, bankanın ekspertiz değerinin en fazla yüzde 50'sine kadar verilir. Emlak Katılım'ın gurbetçi ürünü yalnızca Türk vatandaşlarınadır. Diğer katılım bankaları yabancılara ilişkin bir politika yayımlamıyor; bu nedenle yalnızca şubeden teklif alınarak öğrenilebilir.
Yabancı alıcının ne kadar peşinat ödemesi gerekir?
En az ekspertiz değerinin yarısını planlayın. Kuveyt Türk, gurbetçi ve yabancı uyruklu ürününde finansmanı bankanın ekspertiz değerinin yüzde 50'siyle sınırlar; haneniz Türkiye'de zaten bir eve sahipse bu tutar yüzde 75 daha düşer. Tatil bölgelerinde ekspertiz değeri çoğu zaman istenen fiyatın altında çıktığı için ihtiyacınız olan nakit, fiyat ile ekspertiz değerinin yarısı arasındaki fark artı ücretler, DASK ve çeviri masraflarıdır.
Türkiye'deki bir mülk için euro veya dolar cinsinden finansman alabilir miyim?
Yalnızca geliriniz dövizle ise. Emlak Katılım'ın ürünü USD veya EUR finansmana yalnızca başvuranın resmî geliri dövizle ise izin verir; lirada 120 ay olan vade burada 60 ayla sınırlıdır. Kuveyt Türk'ün Gurbetten Sılaya ürünü yurt dışında kazananlar için iki para birimini de sunar. Geliri işveren mektubu, adres belgesi ve üç aylık maaş dökümüyle, çevrilmiş ve noter onaylı olarak belgelemeniz gerekir.
Tapu müdürlüğü yabancıdan hangi belgeleri istiyor?
TKGM, gerekirse tercümesiyle pasaport veya ulusal kimlik, imzalı kimlik beyan formu ve fotoğraf, temsil varsa vekâletname, her bina için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, yabancı kimlik numarası veya vergi numarası, banka onaylı havale dekontları, Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman ve bir bankanın satış bedeli için düzenleyip KEP ile tapu müdürlüğüne gönderdiği Döviz Alım Belgesi'ni sayıyor.
Türkiye'de yabancıların mülk alamadığı bölgeler var mı?
Evet. Askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içindeki taşınmazlar yabancılarca edinilemez, özel güvenlik bölgeleri valinin iznini gerektirir, yabancı gerçek kişiler toplamda bir ilçenin özel mülkiyetteki alanının yüzde onunu aşamaz ve bir kişi ülke genelinde otuz hektardan fazlasına sahip olamaz. TKGM bölge şerhlerinin 81 ilin tamamında tamamlandığını söylüyor ve Parsel Sorgu uygulaması bir parselin durumunu gösteriyor.
Katılım bankası finansmanı için ikamet izni gerekir mi?
Bölgenizdeki kurumları karşılaştırın
Faizsiz ürünleri yan yana karşılaştırın veya eşleştirme aracımız durumunuza en uygun seçenekleri önersin.
Yayımlanan ürünlere göre hayır. Kuveyt Türk ve Emlak Katılım gurbetçi ürünlerini Türkiye dışında yaşayan, döviz geliri olan kişiler için tasarlıyor; Emlak Katılım ayrıca yurt dışı ikameti şart koşuyor. Diğer bankalar bir kural yayımlamıyor. Her bankanın istediği şey bir Türk banka hesabı, bir vergi veya yabancı kimlik numarası ve belgelenmiş gelirdir; ikamet izni şubenin değerlendirmesine yardımcı olabilir ama şart olarak belirtilmemiştir.
