Katılım bankası konut finansmanı (konut finansmanı) taksiti, bir murabaha satış bedelinin sabit aylık payıdır: banka evi satın alır, size maliyet artı üzerinde anlaşılan kâr payıyla satar ve toplamı ay sayısına böler. Ne Kuveyt Türk ne de Vakıf Katılım konut finansmanı için bir kâr payı oranı yayımlıyor; iki hesaplayıcıda da oranı sizin girdiğiniz bir alan var, dolayısıyla aylık tutar şubenizin verdiği teklife bağlıdır. Bu sayfada hesaplamanın mantığı, 60, 90 ve 120 ay vadede çeşitli aylık oranlarda finanse edilen 1,000,000 TL için taksit, BDDK'nın ne kadar finansman kullanabileceğinize dair sınırları ve hiçbir banka hesaplayıcısının içermediği tek seferlik masraflar yer alıyor. Henüz bir banka seçmediyseniz konut finansmanı sayfasından başlayın.
Faizsiz seçenekleri karşılaştırmaya hazır mısınız?
Murabaha taksiti nasıl hesaplanır
Murabahada bankanın kâr payı, sözleşme imzalanırken lira cinsinden sabitlenir. Banka satıcıya alış bedelini öder, evi size bu bedel artı kâr payıyla satar ve siz satış bedelini eşit aylık taksitlerle ödersiniz. Bankalar kâr payını aylık oran olarak bildirir; gösterdikleri taksit, vade boyunca her ay ödendiğinde finanse edilen tutarı, bu oranın azalan bakiyeye uygulanmasıyla tam olarak kapatan tutardır. Formül, geleneksel bir hesaplayıcının kullandığıyla aynıdır: taksit, finanse edilen tutar çarpı aylık oran bölü bir eksi (bir artı oran)'ın ay sayısının eksilisi kuvvetidir; ekranda ikisinin benzer görünmesinin nedeni budur. Hukuki fark şudur: murabaha toplamı, ilk günden sabitlenmiş bir satış bedeli borcudur; dalgalanmaz ve geç ödeseniz bile bileşik işlemez.
Erken kapama bu yapıdan doğar. Satış bedelinin tamamı borç olduğu için erken ödeme faizin yeniden hesaplanmasına yol açmaz; bunun yerine banka kâr payının bir kısmından iskonto yoluyla vazgeçer ve bu iskontonun büyüklüğü tüketici mevzuatı çerçevesinde bankanın kararıdır. Vakıf Katılım'ın sayfası taksitleri vadesinden önce ödeyebileceğinizi ve planı sabit ya da düzensiz taksitlerle kurabileceğinizi belirtiyor; Kuveyt Türk'ün sayfası aynısını söylüyor ve buna üç aya kadar ertelemeli başlangıç ekliyor. Erken kapama iskonto politikasını şubeden yazılı isteyin. Murabaha rehberimiz sözleşmeyi ayrıntılı anlatıyor.
Banka hesaplayıcıları gerçekte ne yapıyor
Kuveyt Türk'ün konut finansmanı hesaplayıcısı tutarı, ay cinsinden vadeyi, kendinizin belirlediği bir kâr payı oranını ve ilk taksit tarihini soruyor; karşılığında taksiti, toplam geri ödemeyi, aylık kâr payı oranını, aylık ve yıllık maliyet oranlarını, efektif yıllık kâr payı oranını, tahsis ücretini, ipotek ücretini, ekspertiz ücretini ve konut finansmanında sıfır olan KKDF ve BSMV sütunlarıyla birlikte tam bir ödeme planını veriyor. Vakıf Katılım'ın ana sayfa hesaplayıcısında da benzer şekilde oranı kendiniz belirleme seçeneği var. İki sitenin 27 Eylül 2026'da gösterdiği tek oran, Vakıf Katılım'ın ana sayfa aracındaki aylık yüzde 3.99'luk varsayılan orandı; bu oran ihtiyaç finansmanı (ihtiyaç finansmanı) için geçerli ve önceden girilmiş tutar ve vade için, ihtiyaç finansmanının taşıdığı KKDF ve BSMV dahil 8,680.05 TL taksit ve 156,240.94 TL toplam üretiyordu. Vakıf Katılım'ın sayfasında belirtildiği gibi konut finansmanı her iki vergiden muaftır; bu nedenle konut oranı teklifi daha net bir rakamdır. Bir karşılaştırma sitesinde gördüğünüz her konut finansmanı oranını, üzerinde adınızın yazılı olduğu bir banka teklifinde yer alana kadar doğrulanmamış sayın.
Finanse edilen 1,000,000 TL için aylık ödeme
Bu tablodaki oranlar banka teklifi değil, girdi değerleridir. Size sunulması olası aralığı kapsarlar ve herhangi bir tutara ölçeklemenizi sağlarlar: belirli bir oran ve vadede 2,700,000 TL'lik finansman, gösterilen rakamın 2.7 katına mal olur. Rakamlar en yakın liraya yuvarlanmıştır; tahsis ücreti ve sigorta hariçtir.
| Girdiğiniz aylık kâr payı oranı | 60 ay | 90 ay | 120 ay |
|---|---|---|---|
| 2.00% | 28,768 TL | 24,046 TL | 22,048 TL |
| 2.50% | 32,353 TL | 28,038 TL | 26,362 TL |
| 3.00% | 36,133 TL | 32,256 TL | 30,890 TL |
| 3.50% | 40,089 TL | 36,658 TL | 35,573 TL |
| 3.99% | 44,118 TL | 41,116 TL | 40,268 TL |
İki nokta öne çıkıyor. Bu oranlarda vadeyi 90 aydan 120 aya uzatmak taksiti yalnızca birkaç yüzde azaltıyor, çünkü erken dönem ödemelerin çoğu kâr payıdır; aylık yüzde 3'te 120 aylık taksit 30,890 TL iken 90 ayda 32,256 TL'dir ve 1,000,000 TL için 120 ayda ödenen toplam yaklaşık 3.7 milyon TL'dir. Ayrıca aylık orandaki bir puanlık değişiklik taksiti kabaca dörtte bir oranında oynatıyor. Pazarlık edilecek kaldıraç vade değil, orandır.
BDDK azami finansman düzeyinde örnek hesaplar
BDDK, bir bankanın evin ekspertiz değerinin ne kadarını finanse edebileceğini enerji sınıfına ve değer aralığına göre sınırlıyor; iki banka da aynı tabloyu yayımlıyor. 5,000,000 TL'ye kadar olan konutlarda sınır, A veya B enerji sınıfı için yüzde 90, C sınıfı için yüzde 80 ve diğerleri için yüzde 70'tir; 5 ile 7 milyon arasında yüzde 80, 70 ve 60; 7 ile 10 milyon arasında 70, 60 ve 50; 10 ile 20 milyon arasında 50, 40 ve 30; 20 milyonun üzerinde ise 40, 30 ve 20'dir. Siz, eşiniz veya 18 yaşından küçük bir çocuğunuz zaten bir konuta sahipse kullanılabilecek tutar yüzde 75 düşer. Azami vade her iki bankada da 120 aydır. Aşağıdaki örnekler A veya B enerji sınıfını, ilk konutu ve örnek olarak aylık yüzde 3.00 oranını varsayar; 5,000,000 TL'lik bir konut ilk aralığın sınırında durduğundan, güvenli tarafta kalmak için ikinci aralığın yüzde 80'ini uyguluyoruz.
| Konut değeri | Sınırda finanse edilen tutar | Peşinat | 60 ay | 90 ay | 120 ay | Yüzde 0.5 tahsis ücreti |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 TL | 1,800,000 TL (90%) | 200,000 TL | 65,039 TL | 58,060 TL | 55,602 TL | 9,000 TL |
| 3,000,000 TL | 2,700,000 TL (90%) | 300,000 TL | 97,559 TL | 87,090 TL | 83,403 TL | 13,500 TL |
| 5,000,000 TL | 4,000,000 TL (80%) | 1,000,000 TL | 144,532 TL | 129,022 TL | 123,560 TL | 20,000 TL |
Bütçeyi ölçmek için tabloyu tersten okuyun: ayda 55,000 TL ödeyebilen bir hane, aylık yüzde 3 oranla 120 ayda kabaca 1,800,000 TL finansmanı kaldırır; yüzde 10 peşinatla bu, A veya B enerji sınıfında 2,000,000 TL'lik bir konut eder. Yüzde 3.5'te aynı taksit yaklaşık 1,550,000 TL'yi kaldırır. BDDK finansman sınırları rehberimiz ikinci konut indirimini ve C sınıfı binanın ne anlama geldiğini anlatıyor.
Hesaplayıcıların dışarıda bıraktığı tek seferlik masraflar
Tapu harcı en büyük kalemdir. GİB'in rehberine göre satışta alıcı ve satıcı beyan edilen satış bedelinin binde 20'sini ayrı ayrı öder ve beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz; eksik beyan bir kat cezayla tahsil edilir. 2,000,000 TL'lik bir konutta bu, alıcıdan 40,000 TL ve satıcıdan 40,000 TL eder; ancak uygulamada satıcılar çoğu zaman kendi payını alıcıya yükler. Zorunlu deprem sigortası (DASK), metrekare birim maliyeti çarpı brüt kat alanı çarpı risk bölgesine göre tarife oranı üzerinden fiyatlanır: 1 Ekim 2026'da başlayan poliçeler için betonarme birim maliyeti metrekare başına 12,039 TL, azami sigorta bedeli 2,552,268 TL'dir; DASK'ın 100 metrekarelik betonarme konut için kendi örneğinde prim, I. bölgede yıllık 3,395 TL'den VII. bölgede 879 TL'ye kadar iner.
- Tapu harcı: GİB'e göre beyan edilen bedel üzerinden alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20; bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz
- Tahsis ücreti: hem Kuveyt Türk'te hem Vakıf Katılım'da finanse edilen tutarın yüzde 0.5'i; peşin ödenir ve toplam geri ödemeye dahil değildir
- Ekspertiz ve ipotek tesis: her iki bankada da maliyet bedeliyle alınır; Vakıf Katılım ekspertiz ücretinin konuma göre değiştiğini belirtiyor, rakamı sorun
- DASK: 1 Ekim 2026'dan itibaren betonarme için metrekare birim maliyeti 12,039 TL; 100 metrekare için örnek prim risk bölgesine göre yıllık 879 ile 3,395 TL arasında
- Konut sigortası ve kredi hayat sigortası: banka tarafından istenir, yalnızca teklifle fiyatlanır; katılım konut sigortası yazımızda karşılaştırılmıştır
- Noter ve tapu sicil hizmet bedelleri: küçük ve değişken, güncel listeyi şubeden isteyin
Oran yalnızca teklifle öğrenilebiliyorsa neleri sormalı
Sayfada olmayan tek rakam oran olduğu için önemli belge tekliftir. Şubeden aylık kâr payı oranını, tahsis ücreti dahil yıllık maliyet oranını, taksiti, toplam geri ödemeyi, erken kapama iskonto politikasını ve oranın A veya B enerji sınıfı ya da maaş aktaran müşteri için farklılaşıp farklılaşmadığını isteyin. Aynı konut ve vade için ikinci bir bankadan aynı teklifi isteyin; yayımlanan şartlar aynı olduğundan fark tamamen orandır. Finansman oranı şeffaflığı incelememiz bankaların neden oranı yayımlamadığını açıklıyor; eşleştirme hizmetimiz bir talebi birden fazla bankaya iletebilir.
HalalWallet hesaplayıcısını kullanmak ve neleri içermediği
Araçlar sayfamızdaki hesaplayıcı bankalarınkiyle aynı formülü çalıştırır: finanse edilen tutarı, teklifinizdeki aylık kâr payı oranını ve vadeyi girin; taksiti ve toplamı verir. Tahsis ücretini, tapu harcını, DASK'ı, konut sigortasını, ekspertizi veya ipotek tesisini eklemez, çünkü bunlar eve ve bankaya bağlıdır. Tapu teslim günü gereken nakdi bulmak için bunları yukarıdaki listeden ekleyin. Ayrıca sabit bir murabaha planı varsayar; bankanız ertelemeli başlangıçlı ya da balon ödemeli düzensiz bir plan sunuyorsa bankanın kendi plan çıktısını kullanın.
Karar: aylık bütçe ne kadarlık bir konutu kaldırır
Yüzde 10 peşinatı olan ve A veya B enerji sınıfında bir konut alan ilk kez ev alıcısı, yazılı teklifindeki orandan tablodaki 120 aylık taksiti bütçelemeli, buna yüzde 0.5'lik ücreti, tapu harcındaki kendi payı için bedelin kabaca yüzde 2'sini, DASK ve konut sigortası primlerini eklemeli ve taksidin, oranın umulandan bir puan yüksek çıkmasına yer bırakıp bırakmadığını kontrol etmelidir. Zaten konut sahibi olan bir alıcı önce yüzde 75'lik azaltmayı uygulamalı ve bedelin büyük bölümünü nakit karşılamayı beklemelidir. 90 ve 120 ay arasında seçim yapan alıcı, taksit farkını karşılayabiliyorsa kısa vadeyi seçmelidir; çünkü toplam kâr payındaki tasarruf büyük, uzun vadenin aylık maliyetteki tasarrufu ise küçüktür. Herhangi bir şey imzalamadan önce iki yazılı teklif alın. Bilgiler 27 Eylül 2026'da vakifkatilim.com.tr, kuveytturk.com.tr, gib.gov.tr, dask.gov.tr adreslerinden kontrol edilmiştir.
Sık sorulan sorular
1,000,000 TL'lik helal konut finansmanında aylık ödeme ne kadar?
Tamamen bankanızın teklif ettiği aylık kâr payı oranına bağlıdır; ne Kuveyt Türk ne de Vakıf Katılım bunu yayımlıyor. Aylık yüzde 2.5'te taksit 60 ayda yaklaşık 32,353 TL, 120 ayda 26,362 TL'dir; yüzde 3.5'te 40,089 TL veya 35,573 TL'dir. Bu rakamları finanse edeceğiniz tutara ölçekleyin ve yüzde 0.5 tahsis ücretini ekleyin.
Murabaha taksiti tüm vade boyunca sabit mi?
Evet. Bankanın kâr payı satış sözleşmesi imzalandığında lira cinsinden sabitlenir; dolayısıyla satış bedeli ve taksit piyasa oranlarıyla değişmez. İki banka da farklı taksit tutarlı düzensiz planlara izin veriyor ve Kuveyt Türk üç aya kadar ertelemeli başlangıca imkân tanıyor; ancak plan bir kez belirlendiğinde sabittir.
Erken kapatırsam ne olur?
Satış bedelinin tamamını borçlusunuz; bu nedenle erken kapama, faizin yeniden hesaplanması değil, bankanın henüz kazanılmamış kâr payı üzerinden tanıdığı bir iskontodur. İki bankanın sayfaları da taksitlerin vadesinden önce ödenebileceğini söylüyor; iskontonun büyüklüğü tüketici kuralları çerçevesinde banka politikasıdır, bu yüzden imzadan önce yazılı isteyin.
3,000,000 TL'lik bir konut için ne kadar peşinat gerekir?
A veya B enerji sınıfındaki ilk konut için iki bankanın da yayımladığı BDDK sınırı yüzde 90'dır; yani peşinat 300,000 TL'dir. C sınıfı için 600,000 TL, diğer sınıflar için 900,000 TL gerekir. Tapu harcındaki payınız için kabaca 60,000 TL, 2,700,000 TL üzerinden yüzde 0.5'lik ücret için 13,500 TL ile DASK, sigorta ve ekspertiz masraflarını ekleyin.
2026'da tapu harcı nedir?
GİB'in rehberi tapu harcını, beyan edilen satış bedelinin alıcıdan binde 20'si ve satıcıdan binde 20'si olarak belirliyor; beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altına düşemez. 2,000,000 TL'lik bir konutta bu, her taraftan 40,000 TL eder. Eksik beyan, her iki taraftan da bir kat cezayla tahsil edilir.
Konut finansmanına KKDF ve BSMV dahil mi?
Bölgenizdeki kurumları karşılaştırın
Faizsiz ürünleri yan yana karşılaştırın veya eşleştirme aracımız durumunuza en uygun seçenekleri önersin.
Hayır. Vakıf Katılım'ın sayfası konut finansmanının hem KKDF hem BSMV'den muaf olduğunu belirtiyor; Kuveyt Türk'ün hesaplayıcısı da konut ürününde bu sütunları sıfır gösteriyor. İhtiyaç finansmanı muaf değildir; Vakıf Katılım'ın ihtiyaç finansmanı hesaplayıcısındaki yüzde 3.99'luk varsayılan oranın bu vergileri içeren bir toplam üretmesinin nedeni budur.
