Türkiye'de Faizsiz Konut Finansmanı ve Tasarruf Finansman (2026)

Türkiye'de faizsiz ev almanın iki yolu var ve bu yollar farklı sorulara cevap verir. Katılım bankasının murabaha konut finansmanı, evi şimdi satın alır ve size taksitle satar; Ziraat Katılım 30 Eylül 2026'da 120 aya kadar vadelerde aylık yüzde 3.19 kâr oranı, yüzde 0.50 tahsis ücreti ve 3,600 TL ipotek tesis ücreti yayımladı. Eminevim veya Fuzul gibi bir tasarruf finansman şirketi ise tek seferlik bir organizasyon ücreti alır, taksitlerinizi diğer üyelerle havuzda toplar ve satın alma bedelini size yıllar sonra olabilecek bir teslim ayında verir. Banka yolu daha pahalıdır ve bugün teslim eder; havuz yolu daha ucuzdur ve sizi bekletir.

Katılım bankası size aslında ne satıyor?

Emlak Katılım ürününü tek cümleyle anlatır: almak istediğiniz konut, katılım bankacılığı ilkelerine uygun olarak banka tarafından satın alınır ve seçtiğiniz vade boyunca size satılır. Bu murabahadır, yani maliyet artı kâr esaslı bir satıştır; Din İşleri Yüksek Kurulu'nun katılım bankalarına ilişkin 19 Aralık 2018 tarihli kararı da önemli şartı koyar: satıcının muhatabı banka, bankanın muhatabı siz olmalısınız. Bu nedenle fatura önce bankaya kesilmeli, en azından banka size kendi adına satın alma için yazılı vekâletname vermeli ve sözleşmede bankanın mülkü size sattığı belirtilmelidir. Murabaha rehberimiz evrak sürecini adım adım anlatıyor.

Bunun pratik sonucu şudur: bankanın kârı, imza anında sabitlenen bir satış marjıdır; değişken bir maliyet değildir. Kuveyt Türk'ün sözleşme öncesi bilgi formu, standart ürünün sabit kâr oranlı olduğunu ve ödenecek toplam tutarın örnek geri ödeme planında gösterildiğini, bankanın kendi formunda bir veya birkaç taksidin erken ödenmesinin ceza değil indirim getirdiğini doğrular; kanun ise aşağıda anlatılan tazminata izin verir. Bankanın sattığı her şey, BDDK sınırları rehberimizde açıklanan BDDK kredi/değer sınırlarına tabidir; daha geniş kurallar için konut finansmanı sayfamıza bakabilirsiniz.

Ziraat Katılım'da murabaha konut finansmanının yayımlanan maliyeti

Ziraat Katılım, bireysel konut finansmanı için internet sitesinde tam bir ücret ve oran tablosu yayımlayan tek katılım bankasıdır; bu yüzden referans noktasıdır. 30 Eylül 2026'da 10,000,000 TL'ye kadar tutarlar için Konut Finansmanı sayfası, 1 ila 120 ay vadelerde aylık yüzde 3.19 kâr oranı (son güncelleme 11 Mayıs 2026) ve aylık yüzde 2.89 oranlı, 12 Haziran 2026'da güncellenen bir kampanya paketi gösteriyordu. İkisi de KKDF ve BSMV'den muaftır. Tahsis ücreti finansmanın yüzde 0.50'sidir; ipotek tesis ücreti KDV dahil 3,600 TL'dir ve tapu işlemlerini yürüten firmaya ödenir; ekspertiz ücreti ise 150 metrekareye kadar konutlar için KDV hariç 16,500 TL'den başlar ve SPK lisanslı değerleme şirketine ödenir.

Sayfa ayrıca kanunun gerektirdiği yıllık maliyet oranını da yayımlıyor: 120 ay vadeli 100,000 TL için standart oranda yüzde 46.18, kampanya oranında yüzde 41.14. İkisi de tahsis ve ipotek ücretlerini içerir; ancak primleri değişken olduğu için zorunlu deprem sigortası (DASK), hayat sigortası ve konut sigortasını içermez. Erken kapama tazminatı Konut Finansmanı Kanunu'na uyar: kalan vade 36 ay veya daha azsa erken ödenen tutarın yüzde 1'i, 36 aydan fazlaysa yüzde 2'si; BSMV'den muaftır. Bu iki oran kanunla belirlendiği için her bankada aynıdır; dolayısıyla bankalar arasındaki gerçek fark aylık oran ve ekspertiz faturasıdır.

Kuveyt Türk ve Emlak Katılım oran yerine ne yayımlıyor?

Kuveyt Türk vade ve kredi/değer tablolarını yayımlıyor ama güncel bir oran yayımlamıyor; konut finansmanı sayfaları 120 aya kadar vade, sabit veya düzensiz taksit planları ve hanesinde konut bulunmayanlar için ayrı bir İlk Evim ürünü sunuyor. İlk Evim tablosu, değeri 5,000,000 TL veya altındaki A ya da B enerji sınıfı konutlarda ekspertiz değerinin yüzde 90'ına, C sınıfında yüzde 80'ine, diğer sınıflarda yüzde 70'ine kadar finansmana izin veriyor; 20,000,000 TL üzerindeki konutlarda bu oranlar sırasıyla yüzde 40, 30 ve 20'ye iniyor. Siz, eşiniz veya 18 yaşından küçük bir çocuğunuz zaten bir konuta sahipse Kuveyt Türk kullanılabilir finansmanın yüzde 75 azaldığını belirtiyor; standart tablosu ise değerin yüzde 22.5'inden başlıyor. Oranın kendisi yalnızca teklifle öğreniliyor: şubeden aylık kâr oranını, yıllık maliyet oranını ve örnek bir geri ödeme planını yazılı olarak isteyin.

Emlak Katılım ekspertiz değerinin yüzde 80'ine kadar finansman sağlıyor; 5,000,000 TL veya altındaki A ve B sınıfı konutlarda yüzde 90'dan başlayıp 20,000,000 TL üzerinde yüzde 40, 30 ve 20'ye inen bir kredi/değer tablosu yayımlıyor ve Çevreci Konut Finansmanı kapsamında A veya B enerji belgeli konutlarda kâr oranında 2 puanlık indirim veriyor. İnternet sitesindeki oranlar yalnızca 100,000 TL'lik finansman için geçerli; daha yüksek tutarlar şubede fiyatlanıyor. Banka ayrıca yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları için Memlekette Konut Finansmanı sunuyor: TL ile 120 aya kadar, dolar ve avro ile 60 aya kadar; başvuru sahibinin yurt dışında yaşaması, döviz finansmanında ise döviz geliri olması şartıyla, belgeler Türkiye'de tercüme edilip noter onaylı olmalı.

6361 sayılı Kanun kapsamında tasarruf finansman nasıl işler?

Tasarruf finansman şirketleri, 6361 sayılı Kanun'da 2021'de yapılan değişikliklerle düzenlenen alanın içine alındığından beri BDDK tarafından lisanslanıyor ve denetleniyor. BDDK'nın kendi soru-cevap belgesi modeli açıkça tarif ediyor: müşteriler bir tasarruf havuzu aracılığıyla birbirini finanse eder, şirket havuzu organize eder ve yönetir, karşılığında da BDDK'nın tasarruf finansman faaliyeti ve havuzun yönetimi için müşterilerin ödediği tutar olarak tanımladığı organizasyon ücretini alır. Hizmet yalnızca Türkiye'de tapuya kayıtlı bir konutun, çatılı bir işyerinin veya bir taşıtın finansmanı için satılabilir. Eminevim, Fuzul ve Elbirliği modeli rehberimiz grup mekaniğini anlatıyor; burada kanunun size tanıdığı haklara odaklanıyoruz.

İki hakkı akılda tutmak gerekir. İmzadan sonraki 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezasız cayma hakkınız vardır; şirket, organizasyon ücreti dahil ödediğiniz her şeyi bildiriminizden itibaren 14 gün içinde iade etmelidir. Bundan sonra tasarruf döneminin sonuna kadar her an fesih hakkınız vardır; şirket birikmiş tasarrufunuzu organizasyon ücreti düşülerek BDDK'nın belirlediği süre içinde iade etmelidir. Eminevim'in kendi sayfaları, bireysel planlarından teslimattan önce ayrılan üyenin tüm taksitleri artı organizasyon ücretinin yarısını geri aldığını, çekilişli planlarda ise organizasyon ücretinin tamamının kesildiğini ve iadenin altı ay sonra ödendiğini söylüyor. İmzalamadan önce ilgili planın çıkış maddesini okuyun.

Organizasyon ücreti basılı metinde nasıl görünüyor?

Eminevim organizasyon ücretinin sabit bir yüzde olmadığını, mülk değerine, plana ve taksit sayısına bağlı olduğunu belirtiyor ve örnek hesaplar yayımlıyor. Peşinatsız bireysel planda 200,000 TL değerindeki bir mülk için organizasyon ücreti 17,200 TL, taksitler 80 adet 2,500 TL ve teslim 41. ay; 400,000 TL değerindeki mülk için 34,400 TL ücret ve 5,000 TL taksit var. Yüzde 10 peşinatlı planda aynı 200,000 TL'lik mülk için ücret 16,800 TL, 72 taksit üzerinden teslim 30. ay. Bu örneklerdeki mülk değerleri güncel İstanbul fiyatlarını değil, örnek tutarları yansıtıyor; ama kendi hesabımıza göre mülk değerinin yaklaşık yüzde 8.4 ila 8.6'sı olan ima edilen oran, gerçek bir teklifte sormanız gereken rakamdır.

Din İşleri Yüksek Kurulu 10 Aralık 2025'te, tasarruf finansman sistemiyle konut, işyeri veya taşıt edinmenin dört şartla caiz olduğuna hükmetti: şirket organizasyon ücreti dışında hiçbir ücret almaz; havuza ödedikleriniz (bu ücret hariç) teslimatta aldığınız tutara eşittir; şirket üyeleri kendi öz sermayesinden değil havuzdan finanse eder, yalnızca çekilmelerden sonra asgari sayıyı tamamlamak için gruba üye olarak katılabilir; teslimattan sonra geç öderseniz enflasyon farkından fazlası talep edilemez. Bu dört ölçüt, herhangi bir şirketin sözleşmesini okurken de pratik bir kontrol listesidir.

Banka murabahası ve tasarruf finansman yan yana

Katılım Finans Kefalet neden ev alıcısına yardımcı olmaz?

Okurlar sık sık katılım kefalet sisteminin peşinatın yerini tutup tutamayacağını soruyor. Tutamaz. Hazine, TKBB ve katılım bankaları tarafından 29 Mart 2023'te kurulan Katılım Finans Kefalet, teminatı olmayan KOBİ'lere ve daha büyük firmalara iş finansmanı için kefalet verir. 30 Eylül 2026'da yayımlanan paketlerinin tümü kurumsaldır: Hazine Destekli Yatırım paketi, yatırım teşvik belgeli bir KOBİ için 45,000,000 TL'ye kadar yatırım finansmanının yüzde 80 ila 85'ini yüzde 0.5 kefalet komisyonuyla ve başvuru ücreti almadan kefalet altına alır; öz kaynak işletme sermayesi paketi ise bir KOBİ için 20,000,000 TL'ye kadar yüzde 80'ini yüzde 1.5 komisyonla kefalet altına alır. Başvurular Albaraka Türk, Kuveyt Türk, Vakıf Katılım, Ziraat Katılım, Emlak Katılım ve Türkiye Finans üzerinden yapılır. Türkiye'nin katılım sisteminde bireysel konut için bir kefalet yoktur; dolayısıyla ev alıcısının peşinatı birikimden, devlet katkılı Konut Hesabı'ndan veya aileden gelmek zorundadır.

Kim neyi seçmeli?

• Evi buldunuz ve satıcı beklemeyecek: banka yolunu seçin, Ziraat Katılım'ın yayımladığı yüzde 3.19'u (veya yüzde 2.89 kampanya oranını) taban olarak alın ve Kuveyt Türk ile Emlak Katılım'dan bunu yazılı olarak geçmelerini isteyin.
• Ev almaya iki ila dört yıl var ve sabit bir taksidi düzenli ödeyebilirsiniz: tasarruf finansman planı, bir tarih yerine bir teslim ayını kabul etmeniz şartıyla, on yıllık kâr marjı yerine tek bir ücrete mal olur.
• Haneniz zaten bir konuta sahip: Kuveyt Türk kullanılabilir finansmanı yüzde 75 azaltıyor; bir bankanın sizi finanse edeceğini varsaymadan önce havuz yolunu veya daha yüksek bir peşinatı fiyatlayın.
• Yurt dışında yaşıyor ve döviz geliri elde ediyorsunuz: Emlak Katılım'ın dolar veya avro ile 60 aya kadar sunduğu Memlekette ürünü, bulabildiğimiz tek yayımlanmış döviz seçeneği.
• Taksiti stres testine tabi tutmak istiyorsunuz: banka rakamlarını aylık kâr oranıyla değil yıllık maliyet oranıyla konut kredisi hesaplayıcımızda çalıştırın.

Görüşümüz şu: peşinatı ve eli kulağında bir satıcısı olan herkes için banka yolu varsayılan seçenektir; çünkü marj sabittir, kanun erken kapama tazminatını yüzde 1 veya 2 ile sınırlar ve evrak süreci Diyanet'in murabaha şartlarına uyar. Havuz yolu ise sonunda satın alma olan disiplinli bir birikim planıdır ve birikim yaparken yıllarca kirada oturacak kişilere uygundur. Organizasyon ücreti, teslim ayı ve çıkış iadesi ilk sayfada yazılı olmayan hiçbir tasarruf finansman sözleşmesini imzalamayın, çünkü ürünün tamamı bu üç rakamdır. Bilgiler 30 Eylül 2026'da ziraatkatilim.com.tr, kuveytturk.com.tr, emlakkatilim.com.tr, bddk.org.tr, eminevim.com, katilimkefalet.com.tr, kurul.diyanet.gov.tr ile karşılaştırılarak doğrulanmıştır.

Sıkça sorulan sorular

Katılım bankasının murabaha konut finansmanı tasarruf finansmandan daha ucuz mu?

Hayır, yalnızca ödenen lira açısından bakıldığında değil. Ziraat Katılım'ın yayımladığı aylık yüzde 3.19 oranı 120 ayda 100,000 TL için yüzde 46.18 yıllık maliyet oranı doğuruyor; Eminevim'in örnek hesapları ise mülk değerinin yüzde 8.5'ine yakın bir organizasyon ücretini ima ediyor. Banka satıcıya bugün ödediği için pahalıdır; havuz ise teslim ayını beklediğiniz için daha ucuzdur.

Ziraat Katılım konut finansmanında hangi ücretleri alıyor?

30 Eylül 2026'da yüzde 0.50 tahsis ücreti, KDV dahil 3,600 TL ipotek tesis ücreti, 150 metrekareye kadar konutlar için KDV hariç 16,500 TL'den başlayan ekspertiz ücreti ve kalan vade 36 ay veya daha azsa yüzde 1, daha fazlaysa yüzde 2 erken kapama tazminatı yayımlamıştı. DASK, hayat ve konut sigortası ayrıca ödenir ve mülke göre değişir.

Tasarruf finansman sözleşmesini iptal edebilir miyim?

Evet. BDDK'nın anlattığı şekliyle 6361 sayılı Kanun uyarınca, imzadan sonraki 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayabilirsiniz; şirket organizasyon ücreti dahil her şeyi 14 gün içinde iade etmelidir. Sonrasında tasarruf döneminin sonuna kadar fesih edebilir ve birikiminizi organizasyon ücreti düşülerek geri alabilirsiniz; süre ve kısmi ücret iadesi konusunda şirkete özgü kurallar vardır.

Diyanet tasarruf finansmanı helal kabul ediyor mu?

Evet, şartlı olarak. Kurul'un 10 Aralık 2025 tarihli kararı; şirketin yalnızca organizasyon ücreti alması, üyelerin ödediği tutarı aynen geri ödemesi, kendi öz sermayesinden değil havuzdan finansman sağlaması ve teslimattan sonraki gecikmelerde enflasyon farkından fazlasını talep etmemesi halinde sistemle konut, işyeri veya taşıt edinmeye izin veriyor. Bu ölçütlerden birini karşılamayan bir sözleşme kararın dışında kalır.

Katılım Finans Kefalet konut alımıma kefil olabilir mi?

Hayır. Yayımlanan paketleri altı katılım bankası aracılığıyla KOBİ'lere ve daha büyük şirketlere iş finansmanı için kefalet veriyor; komisyonlar yüzde 0.5 ve 1.5, limitler 45,000,000 TL'ye kadar. Bireysel konut ürünü yok; dolayısıyla ev alıcısının peşinatı kefaletten değil birikimden, devlet katkılı Konut Hesabı'ndan veya aileden gelmelidir.

Katılım bankası ev fiyatının ne kadarını finanse eder?

BDDK sınırları kapsamında değere ve enerji sınıfına bağlıdır. Kuveyt Türk'ün İlk Evim tablosu ve Emlak Katılım'ın tablosu, 5,000,000 TL veya altındaki A ya da B sınıfı konutlarda ekspertiz değerinin yüzde 90'ına kadar izin veriyor; 20,000,000 TL üzerindeki en düşük sınıfta bu oran yüzde 20'ye iniyor. Emlak Katılım ayrıca ekspertizin yüzde 80'i olan genel bir üst sınır belirtiyor; Kuveyt Türk ise haneniz zaten bir konuta sahipse tutarı yüzde 75 azaltıyor.