Konut finansmanı tavsiyelerinin çoğu banka teklifiyle başlar. Daha akıllı alıcı ise iki ila dört yıl önceden başlar; çünkü bu pazar, beklemenizin karşılığını ödeyen iki program sunuyor: özel konut birikimine yüzde 20'ye varan devlet katkısı ve kendi kazandığınız kâr payını finansman oranında indirime, hatta mümkünse sıfıra çeviren bir banka programı. İkisi de yapısı gereği helal, ikisi de koşulları yayımlanmış gerçek ürünler ve uygun fiyat sorununun iki yarısına, yani özkaynağa ve finansman maliyetine, iki uçtan saldırıyorlar. Her birinin nasıl çalıştığını ve nasıl sıralanacağını aşağıda bulabilirsiniz.
Faizsiz seçenekleri karşılaştırmaya hazır mısınız?
Program 1: Ziraat'ın Konut Hesabı, devlet katkısı
Ziraat Katılım'ın Konut Hesabı, Türkiye'nin devlet destekli konut birikimi düzeninin katılım bankası aracıdır. İşleyiş şöyle: ilk konut alımı için en az 36 ay boyunca, yayımlanan bantlar içinde, 2026'da aylık 4,511.50 ile 45,115.04 lira arasında düzenli birikim taahhüdünde bulunursunuz. Satın alma anında devlet, birikiminize düzenin üst sınırları çerçevesinde yüzde 20'ye kadar katkı ekler. Bakiyeniz bu sürede olağan mudarebe usulüyle katılım kâr payı kazanır. Helal finansta riski olmayan başka bir yüzde 20'lik destek yoktur; tek kısıt uygunluktur: bu, gerçek bir taahhüt süresi olan bir ilk konut aracıdır ve düzeni bozmak katkıyı kaybettirir.
Program 2: Emlak'ın Gönlüne Göre programı, oranı yok eden yol
Emlak Katılım'ın Gönlüne Göre programı olağan finansman mantığını tersine çevirir. Hedef tutarınızı ve takviminizi kendiniz belirleyip bir katılma hesabında birikim yaparsınız; sonunda konut finansmanı kullandığınızda birikiminizin kazandığı kâr payı finansman maliyetinden düşülür ve yeterli kâr payı birikirse oran sıfıra iner. İki tasarım tercihi, özel tasarruf finansman sektöründe bulamadığınız güveni sağlıyor: sistem veya organizasyon ücreti yoktur ve çıkış her an ücretsizdir; birikiminizi ve kazanılmış kâr payını alarak ayrılırsınız. Ne kadar uzun ve çok biriktirirseniz, kendi paranız o kadar fazla finansman maliyetini ortadan kaldırır. Emlak'ın kim olduğuna dair tüm bağlam için kapsamlı incelememize bakabilirsiniz.
Neden birbirini tamamlıyorlar: biri özkaynağı büyütür, biri maliyeti küçültür
| Özellik | Konut Hesabı (Ziraat) | Gönlüne Göre (Emlak) |
|---|---|---|
| Neyi artırır? | Peşinatınızı, yüzde 20'ye kadar devlet katkısıyla | Finansman oranınızı, kâr payı kredisiyle, mümkünse sıfıra kadar |
| Taahhüt | 36+ ay, aylık bantlar 4,511.50 ile 45,115.04 TL (2026) | Kendi belirlediğiniz hedef ve takvim |
| Çıkış maliyeti | Düzeni bozmak katkıyı kaybettirir | Birikim ve kâr payıyla ücretsiz çıkış |
| Uygunluk | İlk konut | Emlak konut finansmanı müşterileri |
| Bu sürede kâr payı kazanır mı? | Evet, mudarebe havuzu | Evet, asıl motor da bu |
İki programın birleşiminin değerine dair örnek bir hesap
Aylık 20,000 lira biriktiren bir hane düşünün; bunun 12,000'ini Konut Hesabı'na, 8,000'ini Gönlüne Göre'ye ayırıyor ve bunu 36 ay sürdürüyor. Konut Hesabı tarafında 432,000 lira katkı payı ve yol boyunca katılım kâr payları birikir; satın alma anında birikime uygulanan yüzde 20'ye kadar devlet katkısı, sıfır riskle peşinata beş haneli bir ekleme yapar. Gönlüne Göre tarafında 288,000 lira artı kâr payı birikir ve finansman indirimine dönüşen anapara değil, kâr payıdır: son dönem dağıtım düzeylerinde üç yıllık birikim, murabaha kâr marjından anlamlı bir dilim kesen bir kredi üretir; anaparanın kendisi ise peşinata katılır. Kesin rakamlar havuz performansına ve satın alma yılınızdaki düzenin üst sınırlarına bağlıdır; bu yüzden söz vermek yerine örnek çiziyoruz. Yine de yön tartışmasız: aynı 36 aylık birikim, sade bir mevduat yerine bu iki hesaptan geçirildiğinde daha fazla özkaynakla ve daha ucuz bir finansman oranıyla sonuçlanır.
Gerçekçi bir 36 aylık sıralama
- 0. ay: Ziraat'ta Konut Hesabı'nı açın ve bantlar içinde sürdürebileceğiniz aylık tutarı belirleyin; 36 aylık saat şimdi başlıyor, bu yüzden tutar mütevazı olsa da başlayın. Aynı ay, birikim kapasitenizin kalanıyla Emlak'ta Gönlüne Göre'yi açın.
- 1 ila 36. aylar: İki hesabı da besleyin. Ek gelirler (ikramiye, altın bozdurma) esnekliği ücretsiz çıkışla koruyan Gönlüne Göre'ye gitsin; Konut Hesabı ise katkıyı korumak için düzenli düzenini sürdürsün.
- 30. ay: Konut aramasına ciddi biçimde başlayın. Enerji kimlik belgelerine bakın: Vakıf Katılım'ın yayımladığı tablolar A veya B sınıfının finansman oranında (LTV) 10 ila 20 puan değer taşıdığını gösteriyor; aynı BDDK mantığı pazarın tamamında geçerli.
- 36. ay ve sonrası: En az üç bankadan yazılı finansman teklifi alın; Emlak'ın Gönlüne Göre ile düzeltilmiş oranı da bunların arasında olsun. Satın alma anında devlet katkısını Konut Hesabı süreci üzerinden talep edin. BSMV durumunuzu teyit edin: ilk konut alıcıları finansman ücretlerinde sıfır ödüyor.
Dürüst çekinceler
Bölgenizdeki kurumları karşılaştırın
Faizsiz ürünleri yan yana karşılaştırın veya eşleştirme aracımız durumunuza en uygun seçenekleri önersin.
Hiçbir program aritmetiği askıya almaz. Türkiye'de konut fiyatları ve enflasyon 36 aylık bir birikim planını geride bırakabilir; reel değer kaybetmiş bir birikime uygulanan yüzde 20'lik katkı kulağa geldiğinden küçüktür. Planınızı lira cinsinden çok yıllık bir temele oturtmadan önce birikim ve enflasyon yazımızı okumanız şart. Gönlüne Göre'nin sıfır oran sonucu, kullanacağınız finansmana kıyasla hatırı sayılır bir birikmiş kâr payı gerektirir; çoğu katılımcı sıfır yerine indirimli bir oran görecektir. Program yalnızca Emlak'ın kendi finansmanına karşı fiyatlama yapar; bu yüzden sonunda rakip teklifleri yine de toplamalısınız. Her iki program da hesaplara dokunmama disiplinini varsayar; planın düşmanı bankalar değil, 19. aydaki araba yenilemesidir. Yine de dürüstçe boyutlandırıldığında bu iki program, helal hassasiyeti olan bir Türk hanesinin ulaşabileceği en büyük meşru destekler ve hiçbirini kullanmamak, sahipsiz para bırakmak demek. Bunların beslendiği finansman ortamı konut finansmanı sayfamızda, tüm süreç ise murabaha rehberimizde yer alıyor.
