Türkiye'deki katılım bankalarında bireysel konut ve araç finansmanının tamamı tek bir sözleşmeye dayanır: murabaha, yani maliyet artı kâr esaslı satış. Bunu anlamak beş dakikanızı alır ve finansmanın her aşamasında o zamanı fazlasıyla geri öder; çünkü murabahanın mantığı, finansman kullananların gerçekten sorduğu soruları yanıtlar: taksitim neden sabit, erken ödersem ne olur, geç ödersem ne olur ve fiyat bir krediyi andırırken bunu helal kılan nedir. İşte sözleşme, doğru biçimde açıklanmış hâliyle.
Faizsiz seçenekleri karşılaştırmaya hazır mısınız?
Yapı: iki satış, tek kâr marjı
Murabahada banka varlığı, yani daireyi veya aracı, satıcıdan satın alır, gerçek anlamda mülkiyetini devralır ve hemen ardından maliyetine önceden bildirilen bir kâr marjı ekleyerek size taksitle öder şekilde yeniden satar. Yükümlülüğünüz yeniden satış fiyatıdır: imza anında kararlaştırılan ve hiç değişmeyen sabit bir toplam. Faiz işleyen bir anapara bakiyesi, değişken oran ve bileşik hesaplama yoktur. Bankanın kazancı, gerçek bir varlık işlemi üzerindeki ticari marjdır; riba yasağını aşan da budur: para kiralanmamış, bir mal alınıp satılmıştır. Mülkiyet adımı şekli bir formalite değil, sözleşmenin özüdür; bankaların danışma komiteleri bu ürünleri BDDK'nın 2019 tebliği ve TKBB standartları çerçevesinde onaylarken tam olarak bunu doğrular. Bu sistemi denetim rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Sabit toplamın size kazandırdığı ve maliyeti
Murabahanın sabit toplamı, Türkiye'deki faiz ortamında gerçek bir koruma sağlar: imzadan sonra taksitleriniz politika faizleriyle birlikte yukarı kayamaz ve enflasyonlu bir dönem, nominal sabit bir ödemenin reel yükünü aşındırır. Madalyonun öbür yüzü de aynı ölçüde gerçektir: piyasa faizleri düşerse sabit yeniden satış fiyatınız düşmez ve geleneksel bir kredi kullanıcısının krediyi yeniden yapılandırması gibi, tamamlanmış bir satışı aşağı yönde yeniden finanse etmenin yolu yoktur. Her iki yönde de kesinlik satın alırsınız. İncelememiz sırasında geçerli olan fiyatlarda, sektörde bu bilgiyi basılı tabloyla veren tek banka olan Vakıf Katılım'ın tablosuna göre araçlarda yıllık yaklaşık yüzde 70 seviyesinde, kesinlik pahalıdır; finansman rehberlerimizin birikim programlarını ve teklif rekabetini bu kadar güçlü biçimde öne çıkarmasının nedeni de budur.
Erken kapama: gerçek maliyetinizi belirleyen madde
Kâr marjı, işleyen bir faiz değil kararlaştırılmış bir satış fiyatının parçası olduğundan erken kapama farklı işler: yeniden satış fiyatını borçlusunuz ve asıl soru, 48 aylık bir planı 20. ayda kapattığınızda bankanın henüz hak edilmemiş kâr payının ne kadarını size iade ettiğidir. Bankalar arasında fark vardır, politikalar sözleşmenin içinde yer alır ve erken kapatmayı düşündüğünüz planlarda bu fark, aylık oranda yarım puanlık farkı bile geride bırakabilir. İmzadan önce her bankada bu soruyu yazılı olarak sorun; finansman kullananların atladığı, maliyet açısından en belirleyici tek maddedir. Aynı mantık kısmi erken ödemeleri ve yeniden yapılandırmayı da belirler: her şey bir satışın yeniden müzakeresidir, faizin yeniden hesaplanması değil.
Gecikme: katılım bankaları temerrüdü nasıl ele alır
Klasik murabahada geciken taksitlere gecikme faizi uygulanamaz; bu, ribanın arka kapıdan geri girmesi olurdu. Türkiye'deki katılım bankaları, BDDK'nın tüketici kuralları ve komitelerinin yönlendirmesi çerçevesinde gecikme mekanizmaları işletir; tahsil edilen tutarların nasıl değerlendirileceği ise kurumun komite kararlarına göre değişir. Pratikte bilmeniz gereken şudur: imzadan önce sözleşmeden tetikleyici koşulu, tutarı ve mekanizmayı öğrenin ve katılım bankasındaki gecikmeyi diğer her yerdeki kadar ciddiye alın; kredi kayıt sistemindeki sonuçlar aynıdır. Bu yapı sizi katlanarak büyüyen ceza sarmallarından korur; gecikmeyi bedelsiz hâle getirmez.
Baştan sona uygulamalı bir örnek
Somut bir örnek yapıyı görünür kılar. 400,000 TL'lik bir araç seçiyorsunuz. BDDK sınırı kapsamında 280,000 finanse ediyor ve 120,000 peşinat ödüyorsunuz. Banka aracı bayiden 400,000'e satın alır, mülkiyetini devralır ve size, diyelim 24 ay boyunca aylık yüzde 3.45 üzerinden fiyatlanan bir murabaha kâr marjıyla yeniden satar; bu da finanse edilen kısmın vade boyunca toplamda yaklaşık 512,000 TL tuttuğu sabit bir yeniden satış planı üretir. Bu tutar, tahsis ücreti ve sigortayla birlikte, tam ve nihai yükümlülüğünüzdür; gelecekteki politika faizlerinin hiçbiri bunu değiştirmez. 12. ayda kapatırsanız, kalan hak edilmemiş kâr payının ne kadarından kurtulacağınızı erken kapama maddesi belirler; bu yüzden tekrar edip duruyoruz: imzadan önce bu maddeyi yazılı alın. Geç öderseniz sözleşmedeki gecikme mekanizması işler, ancak hiçbir şey katlanarak büyümez. Ürün kesinliktir; kâr marjı onun bedelidir.
Uygulamada murabaha: yedi banka arasında nelerin değiştiği
- Vadeler: konutta 120 aya, araçta 48 aya kadar, yani BDDK sınırları; Kuveyt Türk bunlara sabit veya düzensiz taksit planlarını ve inşaat aşamasındaki projeler için kanalları ekler.
- Oran şeffaflığı: Vakıf Katılım araç tablosunu basılı olarak yayımlar; diğerleri murabaha kâr marjlarını profile göre hesaplama araçlarıyla bildirir.
- Ücretler: tahsis, ekspertiz ve ipotek ücretleri kâr marjının dışında yer alır; Türkiye Finans bunları kalem kalem basılı olarak gösterir, bu da örnek alınacak uygulamadır.
- Programlar: Emlak Katılım'ın Gönlüne Göre programı, kendi elde ettiğiniz kâr payını murabaha maliyetinden düşer, bu da maliyeti potansiyel olarak sıfıra indirebilir; sektördeki tek yapısal oran düşürücüdür.
- Vergiler: BSMV, ilk konut alıcıları için yüzde 0, diğerleri için yüzde 15 olarak finansman giderlerine uygulanır; Dünya Katılım bu farkı basılı olarak gösterir.
Dürüst bir kapanış
Bölgenizdeki kurumları karşılaştırın
Faizsiz ürünleri yan yana karşılaştırın veya eşleştirme aracımız durumunuza en uygun seçenekleri önersin.
Murabaha bir hile değil, bir mucize de değil. Gerçek sonuçları olan gerçek bir ticaret yapısıdır: sabit toplamlar, gerçek mülkiyet adımları, komite tarafından doğrulanan işleyiş ve geleneksel kredinin fiyatladığı ekonomiyi yansıtan fiyatlar. Ondan en çok yararlananlar, onu kendi koşullarında ele alanlardır: aylık oranlar yerine toplam yeniden satış fiyatlarını karşılaştırır, erken kapama maddesini pazarlık eder, ilk konut vergi avantajından yararlanır ve sözleşme daha ortada yokken finanse edilen tutarı küçülten birikim programlarını kullanırlar. Güncel ürünler konut finansmanı ve araç finansmanı derlemelerimizde sıralanmıştır; her ürün konut finansmanı ve araç finansmanı sayfalarında karşılaştırılmaktadır.
